Le 5 FAQ della settimana (3-7 agosto)

#1 Perché è importante la relazione notarile ventennale?

Si tratta di un documento al cui interno è racchiusa la storia ipotecaria e catastale di un immobile negli ultimi vent’anni. Essa rappresenta tutti i passaggio di proprietà, le variazioni catastali, nonché i gravami accesi e/o estinti sul bene negli ultimi venti anni.

Tale relazione, prevista nell’ambito delle procedure esecutive, assevera che la proprietà del bene immobile sottoposto a procedura esecutiva sia effettivamente del debitore.

La legge n. 302/1998 (Norme in tema di espropriazione forzata e di atti affidabili ai notai), definendola “Relazione Notarile sostitutiva” prevede che la presentazione di tale relazione avvenga in sostituzione alla certificazione ventennale ipotecaria e catastale.

Nel corredo documentale di un immobile, la relazione ventennale rileva in quanto da essa è possibile verificare:

i) la continuità delle trascrizioni;

ii) le variazioni d’ufficio, le volture catastali e i frazionamenti o soppressioni di particelle e/o subalterni;

iii) le iscrizioni ipotecarie fino alla individuazione dell’atto di provenienza;

iv) l’esistenza di gravami, servitù e vincoli nonché di ipoteche o sentenze pregiudizievoli.

Verifica sempre l’esistenza di tale relazione.

# 2 Come controllo se il valore dell'immobile sia giusto e non un sovrapprezzo?

Domanda molto interessante!

Non è facile determinare il valore di un immobile poiché concorrono molteplici fattori.

Il valore del singolo metro quadro è un importantissimo parametro di riferimento che può variare di molto, in base a diversi elementi. Pensa, ad esempio, ad un appartamento nuovo situato in periferia e ad uno antico in centro città: il prezzo sarà di certo più conveniente in periferia, ma dovrai rinunciare alla posizione! Infatti, il primo degli elementi che concorre a determinare il prezzo a metro quadro è proprio la posizione dell’immobile: la città o anche il quartiere in cui si trova. Chiaramente, un bilocale in centro o in una zona ben collegata, servita dai mezzi pubblici e ricca di verde o di interessanti opportunità per il tempo libero, avrà un costo a metro quadro molto più elevato di un identico bilocale situato ai margini della stessa città, o in una zona poco servita da mezzi pubblici. Oltre alla posizione, a determinare il prezzo al metro quadro di un immobile concorrono le condizioni dello stabile e quelle degli interni.

Quello che innanzitutto ti consiglio, per stimare il valore del tuo immobile, è di rivolgerti a un consulente che si occupi di stime immobiliari! La stima di un immobile non è immediata: si tratta di un calcolo elaborato e altamente personalizzato che richiede molto lavoro. Puoi cercare sul web esperti che sapranno calcolare il valore corretto del tuo immobile. Fare un investimento iniziale per non incorrere in truffe è sempre un'ottima idea!

In ogni caso, se vuoi abbozzare un calcolo approssimativo, ti consiglio di visitare la pagina dedicata dell'Agenzia delle Entrate che è fornita di un apposito Osservatorio (OMI) che assurge a banca dati delle quotazioni immobiliari: i valori vengono aggiornati ogni sei mesi e, ovviamente, la consultazione è libera e gratuita sia per gli agenti immobiliari, sia per i privati cittadini.

Anche la pagina web del Borsino Immobiliare fa al caso tuo!

# 3 Come verificare se la casa che voglio comprare è in affitto?

Domanda molto interessante.

Bisogna, in ogni caso, fare distinzione tra contratti di locazione ordinari e non ordinari.

Con riferimento ai primi, purtroppo non è possibile recuperare informazioni presso pubblici registri perché si tratta di scritture private. E' vero che sono contratti soggetti a registrazione, ma non è possibile per i terzi (senza titolo) effettuare accessi agli atti presso l'Agenzia delle Entrate.

Nel caso invece di contratti non ordinari (ad esempio, contratti di locazione con durata superiore a nove anni), questi, oltre a dover essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate, devono anche essere trascritti nei pubblici registri Immobiliari, ossia deve esserne data notizia nei registri immobiliari tenuti presso la conservatoria territorialmente competente (art. 2643 n. 8 c.c.). In questo caso, il contratto risulterà visibile da una visura ipocatastale.

#4 Quanto devo pagare per una visura?

Per ottenere una visura catastale è necessario pagare dei tributi speciali catastali.

Per ogni visura l’importo dei tributi è calcolato applicando la tariffa vigente diminuita del 10%, perché riferita a visure erogate per via telematica, e aumentata del 50%, trattandosi di visure fornite non su base convenzionale.

Ad esempio, il costo è pari a 1,35 €:

- per la visura per soggetto, per ogni 10 unità immobiliari, o frazione di 10 (es. se le unità sono 20, pagherai 2,70 €);

- per la visura, attuale o storica, per immobile;

- per la visura della mappa;

Alcune norme, poi, prevedono espressamente l'esenzione dal pagamento dei tributi (per esempio, il proprietario può chiedere la consultazione gratuita, per gli immobili di cui risulta è titolare).

Puoi consultare il sito dell'Agenzia delle Entrate, cliccando qui!

#5 Quali rimedi ho se scopro che l'immobile è viziato?

Se mi poni questa domanda forse sei incorso in una brutta sorpresa. Vediamo di fare un po' di chiarezza!

I vizi di un immobile si distinguono in apparenti e occulti.

Sono apparenti i vizi che l’acquirente può riconoscere con la normale diligenza, attraverso un rapido controllo dell'immobile (es. visibili macchie di umidità sulle pareti).

Sono occulti, invece, i vizi non immediatamente riconoscibili, che emergono solo a seguito dell'utilizzo dell'immobile (es. infiltrazioni nei solai).

La distinzione non è banale!

Infatti, l'art. 1490 c.c. impone al venditore l'obbligo di garantire l'acquirente dai vizi dell'immobile che lo rendano inidoneo all'uso cui è destinato o che ne diminuiscano sensibilmente il valore.

Dal momento della scoperta, l'acquirente ha otto giorni, o il maggior termine eventualmente previsto nel contratto, per denunciare i vizi al venditore, purché rimanga prova dell'avvenuta denuncia.

Se hai appena scoperto un vizio, ti consiglio di inoltrare immediatamente una raccomandata con ricevuta di ritorno al venditore!

Chiaramente, la garanzia non opera per i vizi che l’acquirente conosceva al momento del contratto oppure che, in quanto apparenti, avrebbe potuto individuare a prima vista.

Questa regola, però, non trova applicazione se il venditore abbia falsamente dichiarato che l’immobile fosse esente da vizi: in questo solo caso, la garanzia vale anche ove questi fossero facilmente riconoscibili.

Per questo, è sempre bene osservare scrupolosamente l'immobile che si intende acquistare!

Che aspetti? Fammi altri domande!